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https://hdl.handle.net/10419/338074 Year of Publication:
2026
Series/Report no.:
IW-Report No. 6/2026
Publisher:
Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Köln
Abstract:
Erstmalig wurden die Angebotsdaten mit Hilfe von OpenStreetMap-Einzelhandelseinträgen lageentsprechend gewichtet und die zentrale Innenstadtlage über die Fußläufigkeit zur Haupteinkaufsstraße detailliert abgegrenzt. Dies sind die Kernergebnisse der Untersuchung: Die Mieten im städtischen Einzelhandel sind in den 16 betrachteten Großstädten (Metropolen) im Jahr 2025 um durchschnittlich 6,0 Prozent gestiegen (A7-Städte: +6,4 Prozent). Damit liegt die qualitätsbereinigte Mietpreisentwicklung im großstädtischen Einzelhandel deutlich über der allgemeinen Inflationsrate von rund 2,3 Prozent und kompensiert die schwächere Entwicklung in den Vorjahren. Für die zentrale Innenstadtlage wird im Jahresdurchschnitt ein Preisaufschlag von etwa 60 Prozent zum üblichen Stadtgebiet geschätzt. Dieser ist jedoch im Untersuchungszeitraum (2018 bis 2025) merklich rückläufig (von 69 Prozent auf 52 Prozent). Allerdings wird bei direkter Lage auf der Haupteinkaufsstraße dieser Rückgang kompensiert, insbesondere in den A7-Städten. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass sich der Einzelhandel in der Innenstadt erholt, dort allerdings zunehmend auf besonders zentrale Standorte konzentriert. Im Jahr 2025 besonders auffällig sind hohe Mietpreissteigerungen bezogen auf die gesamten Stadtgebiete in München (+10,2 Prozent) und Düsseldorf (+9,5 Prozent) sowie bezogen auf die Innenstädte Dortmund (+16,3 Prozent), Bremen (+12,8 Prozent) und München (+12,0 Prozent), wobei Vorjahresvergleiche bei Einzelstandorten aufgrund erhöhter Volatilität und geringeren Beobachtungszahlen vorsichtig zu interpretieren sind. Für den Gesamtzeitraum (2018 bis 2025) überwiegen jahresdurchschnittliche Mietpreisentwicklungen zwischen 2 Prozent und 4 Prozent pro Jahr, sowohl bezogen auf das gesamte Stadtgebiet als auch fokussiert auf die Innenstadt. Ausreißer: Bremen mit der stärksten mittelfristigen Mietpreisentwicklung (+4,7 Prozent pro Jahr, sowohl im gesamten Stadtgebiet als auch in der Innenstadt) und Stuttgart mit der schwächsten Entwicklung (+1,8 Prozent im gesamten Stadtgebiet, +0,4 Prozent pro Jahr in der Innenstadt). Trotz dieser geringen Dynamik bleibt Stuttgart - nach München - der zweitteuerste Innenstadtstandort gemessen an den Median-Mieten. Insgesamt zeigen die Ergebnisse aktuell eine Aufwärtstendenz im stationären Handel an, der sowohl auf einer Bereinigung des Marktes - die Zahl der Inserate ist insgesamt gefallen - als auch auf einer weniger dynamischen Entwicklung im Online-Handel beruht.
Abstract (Translated):
The present report analyses the development of retail rents on the basis of listing data, using a hedonic pricing model. For the first time, the listing data were weighted using OSM retail entries; in addition, the central inner-city location is delineated in more detail based on walkable access to the main shopping street. The key findings of the analysis are as follows: - Retail rents in urban areas across the 16 metropolitan markets analysed (entire city area) increased by an average of 6.0 percent in 2025 (A7 cities: +6.4 percent). As a result, quality-adjusted retail rent growth in major cities significantly exceeded the general inflation rate of around 2.3 percent, thereby offsetting the weaker performance observed in previous years. - For central inner-city locations, an average annual price premium of around 60 percent compared with the wider city area is estimated. However, this premium declined noticeably over the period under review (2018-2025), falling from 69 percent to 52 percent. This decline is offset in prime locations on main shopping streets, particularly in the A7 cities. The results suggest that retail activity in city centres is recovering, while increasingly concentrating on the most central and prominent high streets. - Currently, particularly high rent increases in the overall city area are observed in Munich (+10.2 percent) and Düsseldorf (+9.5 percent). However, year-on-year comparisons at individual location level should be interpreted with caution due to increased volatility and heterogeneity combined with a limited number of observations. - Over the full period from 2018 to 2025, average annual rent growth predominantly ranges between 2 and 4 percent per year, both in the overall city area and in inner-city locations. Outliers include Bremen, with the strongest medium-term rent growth (+4.7 percent per year in both the city area and the inner city), and Stuttgart, with the weakest growth (+1.8 percent per year in the city area and +0.4 percent per year in the inner city). Despite this low growth dynamic, Stuttgart remains the second most expensive inner-city location after Munich, based on median rents. Overall, the results indicate an upward trend in brick-and-mortar retailing. This development is driven both by a consolidation of the market-reflected in an overall decline in the number of listings-and by a less dynamic development in online retail.
Subjects:
Einzelhandel
Miete
Innenstadt
Großstadt
Empirische Methode
Deutschland
Miete
Innenstadt
Großstadt
Empirische Methode
Deutschland
JEL:
O18
R33
R33
Document Type:
Research Report
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