Dreaming of a home: Equity as an obstacle to home ownership - Francisco Amaral; Gereon Staratschek; Jonas Zdrzalek; Steffen Zetzmann (Kiel Institute for the World Economy, 2025)
Housing (un-)affordability has become a defining social and economic challenge in German cities, shaping both wealth accumulation and intergenerational inequality. We decompose affordability into two components: the ability to service monthly mortgage payments and the ability to meet the upfront cash requirements for purchasing a home. Combining data on re-gional mortgage financing conditions, household incomes, and house prices from 1980 to 2024, we find that mortgage payments relative to income have changed little over time. In stark contrast, upfront costs relative to income have risen sharply: whereas households in 1980-1990 needed savings of less than two years of annual income to cover the equity re-quirement for an apartment purchase, households in 2015-2024 require more than three years. These results show that focusing on mortgage costs alone severely understates the decline in housing affordability. Instead, rising entry costs have become the primary constraint on homeownership, reinforcing advantages for households with existing wealth or familial financial support. – – Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in deutschen Städten seit 1980 deutlich abgenommen, mit spürbaren Folgen für Vermögensbildung, soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit. Wir betrachten die Erschwinglichkeit aus zwei Perspektiven: die Finanzierbarkeit von Zins- und Tilgungskosten und die Aufbringung des nötigen Eigenkapitals für den nicht fremdfinanzierten Teil des Kaufpreises, Steuern und Nebenkosten. Hierzu kombinieren wir Daten zu Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen deutscher Städte im Zeitraum von 1980 bis 2024 und finden, dass sich die Hypothekenzahlungen relativ zum Einkommen über die Zeit nur wenig verändert haben. Im Gegensatz dazu stieg der Eigenkapitalbedarf relativ zum Einkommen deutlich an: Haushalte benötigten 1980-1990 weniger als zwei Jahreseinkommen um den Eigenkapitalbedarf beim Wohnungskauf zu decken, 2015-2024 hingegen mehr als drei. Diese Ergebnisse zeigen, dass eine Fokussierung auf die Hypothekenkosten den Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohneigentum deutlich unterschätzt. Stattdessen ist der Eigenkapitalbedarf zur zentralen Hürde geworden und begünstigt Haushalte, die bereits über Vermögen verfügen oder auf Vermögen aus dem familiären Umfeld zurückgreifen können.
Keywords: R21; R31; D31; G51; 330; Housing affordability; Homeownership; Wealth inequality; Erschwinglichkeit von Wohneigentum; Wohneigentum; Vermögensungleichheit