Resiliente Immobilienfinanzierung in turbulenten Zeiten: Zur Relevanz der Relevanz der Vorfälligkeitsentschädigung - Michael Voigtländer (Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 2025)
Die letzten Jahre waren äußerst turbulent und stellten auch einen Stresstest für die Immobilienfinanzierung dar. In dem vorliegenden Beitrag ist dabei die Entwicklung in Deutschland international eingeordnet worden. Darüber hinaus ist eine zentrale Voraussetzung für Festzinssysteme - die Vorfälligkeitsentschädigung - diskutiert worden. Dies sind die zentralen Ergebnisse: Der Zinsschock hat Deutschland besonders hart getroffen, der Preisrückgang war mit 12,2 Prozent in zwei Jahren sehr stark. Ein Grund für den deutlichen Preiseffekt war der stärkere Zinsanstieg in Deutschland aufgrund höherer Inflationsraten, ein anderer der verschobene Immobilienzyklus gegenüber anderen Ländern. Im langfristigen Vergleich ist der Rückgang von 12,2 Prozent aber als moderat einzustufen. Der Anteil der Non-Performing Loans ist in Deutschland mit 0,8 Prozent konstant geblieben, in einigen anderen Ländern ist der Anteil dagegen leicht gestiegen. Insgesamt muss festgestellt werden, dass die Resilienz der Immobilienfinanzierungen in den europäischen Ländern als hoch einzustufen ist. Während dies aber in vielen Ländern mit starken Einschränkungen in der Kreditvergabe verbunden ist, kommt Deutschland ohne kreditnehmerbezogene makroprudenzielle Instrumente wie etwa Kappungsgrenzen bei Beleihungsausläufen oder Mindesttilgungen aus. Wesentlich hierfür ist die Festzinskultur, die den Haushalten Planungssicherheit gibt und sie gegenüber kurzfristigen Kapitalmarktentwicklungen immunisiert. Allerdings setzt ein Festzinssystem voraus, dass Banken bei vorzeitigen Kündigungen eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben können, die für den entstandenen wirtschaftlichen Schaden kompensiert. Wie die Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, kann eine Kappung der Vorfälligkeitsentschädigung oder gar ein Verbot die Attraktivität langfristiger gegenüber kurzfristigen Zinsbindungen reduzieren, da die Banken zur Kompensation für die mögliche Kündigung höhere Zinsen verlangen müssen. Dies wiederum kann sich negativ auf die Finanzstabilität auswirken. Gerade in Zeiten fallender Zinsen kann die Vorfälligkeitsentschädigung hoch ausfallen, weshalb neue Diskussionen hierüber zu erwarten sind. Um Haushalte aber in besonderen Notlagen zu schützen, sollte nicht über eine Regulierung der Vorfälligkeitsentschädigung nachgedacht werden, sondern besser über eine Hypothekenversicherung nach niederländischem Vorbild. – – The last few years have been extremely turbulent and have also been a stress test for property finance. In this article, developments in Germany are categorised internationally. In addition, a central prerequisite for fixed-interest systems - early repayment penalties - are discussed. These are the key findings: The interest rate shock hit Germany particularly hard, with a very sharp fall in prices of 12.2 per cent in two years. One reason for the significant price effect was the stronger rise in interest rates in Germany due to higher inflation rates, another was the postponed property cycle compared to other countries. In a long-term comparison, however, the decline of 12.2 per cent can be considered moderate. The proportion of non-performing loans in Germany has remained constant at 0.8 per cent, while in some other countries the proportion has risen slightly. Overall, it must be stated that the resilience of property financing in European countries can be classified as high. However, while this is associated with severe restrictions on lending in many countries, Germany manages without borrower-related macroprudential instruments such as capitalisation limits for loan-tovalue ratios or minimum repayments. A key factor here is the fixed interest rate culture, which gives households planning security and immunises them against short-term capital market developments. However, a fixed interest rate system presupposes that banks can charge an early repayment penalty in the event of premature cancellation, which compensates for the economic loss incurred. As experience from other countries shows, a cap on early repayment penalties or even a ban can reduce the attractiveness of long-term versus short-term fixed interest rates, as banks have to charge higher interest rates to compensate for the potential cancellation. This in turn can have a negative impact on financial stability. Particularly in times of falling interest rates, early repayment penalties can be high, which is why new discussions on this are to be expected. However, in order to protect households in particular emergencies, it would be better to consider a mortgage insurance scheme based on the Dutch model rather than regulating early repayment penalties.
Keywords: G18; G51; R31; 330