Open space amenities: Is closer better? - Anna Temel; Patrick Thiel; Colin Vance (RWI - Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung, 2024)
The value of open space is often reflected by the higher prices of the homes located in its proximity. But is closer always better? We examine this question by estimating a hedonic regression using pooled crosssectional data from Germany spanning 2007 until 2023. We distinguish two types of open space, parks and protected areas (PAs), and explore heterogeneity in the effects of the latter according to prevailing environmental attitudes, as measured by the share of the Green party vote. Results suggests that increasing distance to parks substantially decreases home prices, with the magnitude of the effect weakening as distance increases. Increasing distance to PAs likewise decreases home prices, but the effect is smaller and hardly varies by distance. More strikingly, we find a negative effect of PAs on prices for homes located within their boundaries, with no evidence that this effect is mediated by the share of Green voters. One possible explanation is that the restrictions that often accompany PAs may offset their amenity value, irrespective of local political support for conservation, a reaction that planners would be wise to anticipate in siting decisions. – – Der Wert von Freiflächen spiegelt sich oft in den höheren Preisen für Häuser in ihrer Nähe wider. Aber ist näher immer besser? Wir untersuchen diese Frage, indem wir eine hedonische Regression mit gepoolten Querschnittsdaten aus Deutschland für den Zeitraum 2007 bis 2023 schätzen. Wir unterscheiden zwischen zwei Arten von Freiflächen, Parks und Schutzgebieten, und untersuchen die Heterogenität der Auswirkungen der letzteren in Abhängigkeit von der vorherrschenden Umwelteinstellung, gemessen am Wähleranteil der grünen Partei. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass mit zunehmender Entfernung zu Parks die Immobilienpreise erheblich sinken, wobei der Effekt mit zunehmender Entfernung schwächer wird. Mit zunehmender Entfernung zu Naturschutzgebieten sinken die Immobilienpreise ebenfalls, aber der Effekt ist geringer und variiert kaum je nach Entfernung. Noch auffälliger ist, dass die Preise für Eigenheime, die sich innerhalb der Grenzen der Naturschutzgebieten befinden, negativ beeinflusst werden, wobei es keinen Hinweis darauf gibt, dass dieser Effekt durch den Anteil der Grünen-Wähler vermittelt wird. Eine mögliche Erklärung dafür ist, dass die mit den Schutzgebieten oft einhergehenden Beschränkungen ihren Wert für die Allgemeinheit aufheben, unabhängig von der lokalen politischen Unterstützung für den Naturschutz - eine Reaktion, die die Planer bei ihren Standortentscheidungen berücksichtigen sollten.
Keywords: R30; R58; H41; Q51; 330; Open space; house values; hedonic price framework; valuation