So wohnen wir in Zukunft: Wie der soziodemografische Wandel das Wohnen verändert - Empirische Studie bei privaten Haushalten - Andreas Pfnür; Fabian Lachenmayer; Yassien Bachtal; Kyra Voll (Technische Universität Darmstadt, Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft, 2023)
Die deutsche Wirtschaft und Gesellschaft befindet sich am Beginn eines seit Langem nicht mehr da gewesenen soziodemografischen Wandels mit weitreichenden Folgen für die Wohnraumversorgung. Die Spaltung der Gesellschaft in Arm und Reich, die abnehmende Handlungsfähigkeit einer immer älter werdenden Bevölkerung und neue Lebensstile gefährden die Zukunftsfähigkeit des deutschen Wohnimmobilienbestands erheblich. Die Ergebnisse der vorliegenden Studie machen deutlich, dass Wohnen zu einem Luxusgut geworden ist. Der Anteil der Wohnkosten am frei verfügbaren Einkommen der Haushalte ist drastisch gestiegen und übersteigt bei vielen Haushalten das sozial verträgliche Maß. Diese Entwicklung hat in der Zwischenzeit die Mitte der deutschen Gesellschaft erreicht. Knapp jeder dritte Befragte hat im Dezember 2022 mehr als 40 % seines Haushaltseinkommens für Wohnen ausgegeben. In der Konsequenz ist die Wohneigentumsbildung nur noch für eine Minderheit der deutschen Bevölkerung möglich. Die soziodemografischen Veränderungsprozesse führen außerdem zu gravierenden Veränderungen in der Wohnraumnachfrage. Der deutsche Wohnungsmarkt kann mit diesen Anforderungen schon lange nicht mehr mithalten. Die Befragungsergebnisse zeigen typische Remanenzeffekte des gegenwärtigen Strukturwandels. 37 % der befragten privaten Haushalte besitzen zu Hause mehr Platz, als sie eigentlich benötigen. Rund 28 % der Befragten sind außerdem von sich aus bereit, im Mittel auf 13 % ihrer Individualfläche zu verzichten. Die mangelnde Allokation von Flächenbeständen und -nachfrage spiegelt sich in hohen Wohnkosten und in negativen Umweltauswirkungen wider. Um den Herausforderungen des soziodemografischen Wandels zu begegnen und das Wohnen bedarfsgerechter zu gestalten, müssen die vorhandenen Flächen flexibler werden. Die Maßnahmen dazu sind nicht nur flexible Grundrisse, flexible Räume und flexibles Mobiliar. Auch Gemeinschaftliches Besitzen rückt in den Fokus. Der eigene Flächenbedarf wird künftig stärker über Gemeinschaftsflächen abgedeckt werden. Eine frühzeitige, flexible Planung und Vorbereitungen für altersgerechte Ausstattung sichern so den Werterhalt der Immobilie. Des Weiteren werden alternative Wohnformen zukünftig eine größere Rolle auf den Immobilienmärkten spielen. Durch Gemeinschaftliches Wohnen oder Microliving kann Wohnen für jüngere Generationen bezahlbar gemacht werden. Pflegewohngruppen sichern dagegen älteren Generationen ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Immobilie. In der Konsequenz muss die zukünftige Wohnraumversorgung sehr viel stärker an die individuellen Lebenszyklen und Bedarfe der privaten Haushalte angepasst werden. Auf diese Weise sind nicht nur die Probleme der Bezahlbarkeit des Wohnraums und der abschmelzenden Wohneigentumsbildung deutlich abzumildern, sondern es sind auch erhebliche positive Auswirkungen auf Engpässe der Wohnraumversorgung zu erwarten.
Keywords: 650; Strukturwandel; Wohnungswirtschaft; Megatrend; Soziodemografie