Ein hedonischer Mietpreisindex für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland: Methodik und erste Ergebnisse; A hedonic rental price index for retail properties in Germany: Methodology and first results - Christian Oberst; Michael Voigtländer (IW-Trends - Vierteljahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung, 2021)
Die Mietpreisentwicklung für Einzelhandelsimmobilien wird trotz ihrer Bedeutung für Nutzer, Investoren und die Stadtentwicklung nicht angemessen beobachtet. Die alleinige Betrachtung von Durchschnittsmieten ist wenig hilfreich, da sich die Zusammensetzung der beobachteten Mieten hinsichtlich der Lagen und Qualitäten deutlich unterscheiden kann. Für Deutschland wurde deshalb ein hedonischer Mietpreisindex für Einzelhandelsimmobilien auf Basis einer Datenbank von Mietinseraten erstellt, mit dem sich die Mietpreise aus der Kombination ihrer Eigenschaften wie Lage, Größe und Qualität sowie Angebotszeitpunkt erklären lassen. Damit werden sowohl die hedonische Mietpreisentwicklung in Deutschland insgesamt als auch standortspezifische Entwicklungen für verschiedene Regionstypen und für 30 ausgewählte Großstädte bestimmt. Die Auswertung zeigt, dass die Einzelhandelsmieten vor der Corona-Pandemie besonders in den größten sieben Städten dynamisch gestiegen sind. Nach einem deutlichen Rückgang der Angebotszahlen insgesamt, der in den größten sieben Städten schwächer ausfällt, sowie einer deutlich längeren Vermarktungsdauer deutet sich aktuell eine Trendwende bei annoncierten Mietpreisen an. Nachdem die qualitätsbereinigten Einzelhandelsmieten in Deutschland im Jahr 2020 noch gestiegen waren, stagnieren sie im Jahr 2021. In den Top-7-Standorten gab es im Jahr 2021 sogar einen Rückgang, wobei dort in den Vorjahren deutliche Mietanstiege für Einzelhandelsimmobilien zu verzeichnen waren. – – Despite their importance for users, investors and urban development, there is no appropriate monitoring of rent prices for retail properties in Germany. Comparing average rents alone is of limited benefit as the composition of location and quality properties of observed retail objects could differ significantly. Therefore, a hedonic rental price index for retail properties in Germany is estimated using a data base of rental offers for retail properties. This hedonic price analysis explains the asking rents with a combination of characteristics such as location, size, quality, and timing of the offer. This quality adjusted (hedonic) rental price development is estimated for Germany as a whole, for different regional categories and 30 selected major cities. This analysis shows that rents for retail properties were rising dynamically prior to the outbreak of the Covid19 pandemic, especially in the seven largest cities. After a substantial decline in the total number of offers for retail rent, which is weaker in the seven largest cities and an increase in the period they were offered on the market, there are currently signs of a turning point for rental price development for retail properties. After continuing to rise in 2020, in 2021 quality-adjusted retail rents in Germany have stagnated and in the top seven locations even declined, which however we need to put this into perspective of substantial rent increases for retail properties in previous years in the top seven locations.
Keywords: O18; R33; 330; Immobilien; Einzelhandelsmieten; hedonischer Mietpreisindex