A perfect storm for European office markets? Potential price effects of the Covid-19 pandemic - Michael Voigtländer (Institut der deutschen Wirtschaft (IW), 2020)
The Covid-19 pandemic is not only endangering the health of people worldwide, but is also causing an economic recession. Given past experience, office markets, particularly the prime market, are reacting very strongly to economic downswings. This paper attempts to derive a likely scenario for the effects in selected European office markets. As a first step, the impact of the economic downturn on prime rents is estimated based on data provided by PMA (Property Market Analysis). As a result, prime rents could decrease by between 5 and 23 percent. In most cases, the reductions are comparable to developments in past crises and in some cases reductions exceed those of former crises. Yet, given the severity of the crisis, this is not implausible. The crisis will also affect expectations, which in turn will affect prices. Based on an analysis of the spreads, a likely effect on prices can be deduced. Prices will drop by 15 to 47 percent. Obviously, the results can be viewed critically, especially since local factors have not been taken into account. Thus, results for cities should be regarded with caution. Nonetheless, the broader view clearly indicates that the downturn in the office market looks set to be severe. In addition, there is the potential for a perfect storm in the office markets since structural changes are also likely. Specifically, workers will push for more remote work and employers are likely to favour this in order to save costs. Also, digitisation offers more potential for saving costs for staff. As a result, office demand could be impaired in the long term, posing challenges for owners and investors in the office market. – – Die Covid-19-Pandemie gefährdet nicht nur die Gesundheit der Menschen weltweit, sondern verursacht auch eine wirtschaftliche Rezession. Angesichts der bisherigen Erfahrungen reagieren die Büromärkte, insbesondere der Prime Market, sehr stark auf konjunkturell abstürzende Märkte. In diesem Papier wird versucht, ein wahrscheinliches Szenario für die Auswirkungen in ausgewählten europäischen Büromärkten abzuleiten. Basierend auf Daten von PMA (Property Market Analysis) werden in einem ersten Schritt die Auswirkungen des wirtschaftlichen Abschwungs auf die Büromieten im Prime Markt geschätzt. Infolgedessen könnten die Mieten in einer Spanne zwischen 5 und 23 Prozent sinken. In den meisten Fällen sind die Reduzierungen mit den Entwicklungen in vergangenen Krisen vergleichbar, in einigen Fällen übertreffen die Reduktionen diejenigen früherer Krisen. Angesichts der Schwere der Krise ist dies jedoch nicht unplausibel. Die Krise wird sich auch auf die Erwartungen auswirken, was sich wiederum auf die Preise auswirkt. Aufgrund einer Analyse der Spreads wird ein wahrscheinlicher Effekt auf die Preise abgeleitet. Die Preise werden demnach um 15 Prozent bis 47 Prozent sinken. Offensichtlich können die Ergebnisse kritisch betrachtet werden, zumal lokale Faktoren nicht berücksichtigt wurden. Daher sollten Ergebnisse für einzelne Städte mit Vorsicht betrachtet werden, aber dennoch zeigt der Blick auf die Gesamtergebnisse sehr deutlich, dass der Abschwung auf dem Büromarkt gravierend sein wird. Darüber hinaus besteht das Potenzial für einen "perfect storm" in den Büromärkten, da auch strukturelle Veränderungen wahrscheinlich sind. Insbesondere werden die Arbeitnehmer auf mehr Homeoffice drängen, und die Arbeitgeber werden dies wahrscheinlich befürworten, um Kosten zu sparen. Auch die Digitalisierung bietet mehr Kosteneinsparungen im Hinblick auf den Personaleinsatz. Dadurch könnte die Büronachfrage langfristig beeinträchtigt werden, was Eigentümer und Investoren im Büromarkt vor langfristige Herausforderungen stellt.
Keywords: F44; R11; R33; 330